Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку
Реформою житлово-комунального господарства передбачено створення в Україні конкурентного ринку послуг в цій галузі. Першим і значним кроком цієї реформи можна назвати, прийняттям у 2015 році Закону України № 417 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».
Саме цей Закон визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Нововведенням цього Закону було те, що співвласникам багатоквартирних будинку надано право вибирати форму управління їхнім багатоквартирними будинкам, а саме:
- займатися самообслуговуванням будинку;
- створювати ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку);
- делегувати функції управління будинком – управителю (якого можна обрати прийнявши рішення на загальних будинкових зборах, або він може бути призначений шляхом проведення конкурсу органом місцевого самоврядування).
Фактично із 2015 року класичні ЖЕКи втратили монопольне становище на ринку, щодо надання послуги по утриманню багатоквартирного будинку.
Також в статті 1 цього Закону встановлюються важливі визначення, такі як:
Управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
Частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Протягом 2016-2019 року, через оголошення на сайті Яготинської міської ради, в засобах масової інформації, оголошеннях на будинках, на зустрічах із активними мешканцями будинків, співвласникам багатоквартирних будинків міст Яготин неодноразово надавалися роз’яснення, щодо необхідності прийняття ними рішення по визначенню форми управління їхніми багатоквартирним будинком в порядку Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».
З метою забезпечення належного утримання багатоквартирних будинків міста, в яких не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласники яких не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, рішенням Яготинської міської ради від 14 червня 2018 року № 1455-35-VII «Про організацію проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирних житлових будинків в місті Яготині», рішення виконавчого комітету Яготинської міської ради від 07 лютого 2020 року № 05 «Про організацію конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку в місті Яготині», рішення виконавчого комітету Яготинської міської ради від 04 травня 2020 року № 69 «Про оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків на території м. Яготин» виконавчим комітетом Яготинської міської ради проведено конкурс з призначення управителя багатоквартирних будинків на території м. Яготина.
За результатом конкурсу, відповідно до рішення від 02 липня 2020 року № 103 «Про призначення управителя багатоквартирних будинків на території м. Яготин» визначено комунальне підприємство Яготинської міської ради «Яготинська житлово-експлуатаційна контора» управителем для 68-ми багатоквартирних будинків міста.
1 травня 2019 року, в повному обсязі, введено в дію новий Закон України від 9.11.2017 року № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» (далі – Закон). Згідно з вказаним Законом визначено нову класифікацію житлово-комунальних послуг, нову систему взаємовідносин, що виникатимуть у процесі надання та споживання цих послуг, передбачено різні моделі договірних відносин у сфері комунальних послуг, а також визначено особливості укладання, зміни і припинення договорів про надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку, змінено підходи до формування тарифів на комунальні послуги та нарахування плати споживачам, запроваджено відповідальність за неналежне виконання договору як для виконавців комунальних послуг, так і для споживачів цих послуг.
Практична реалізація нововведень, передбачених Законом, можлива за умови укладення договорів про надання житлово-комунальних послуг за правилами та особливостями, визначеними Законом (тобто, нових договорів про надання комунальної та житлової послуги).
Згідно ст. 5 Закону всі житлово-комунальні послуги діляться на дві групи : житлову та комунальну, де :
- житлова послуга – це послуга з управління багатоквартирним будинком.
- комунальні послуги – це послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Важливо зазначити, що із прийняттям нового Закону «Про житлово-комунальні послуги» поводження із побутовими відходами – є окрема послуга яка надається окремим виконавцем, а не управителем будинку.
Згідно того ж Закону, а саме п.1-2 ст.12 - надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України.
Згідно ст. 6 Закону визначено 3-х субєктів правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг:
- Споживач (індивідуальний, або колективний)
- Управитель
- Виконавець комунальної послуги
Виконавцями комунальних послуг є:
1) послуг з постачання та розподілу природного газу - постачальник, який на підставі ліцензії провадить діяльність із постачання природного газу, та оператор газорозподільної системи, до якої приєднані об’єкти газоспоживання споживача;
2) послуг з постачання та розподілу електричної енергії - енергопостачальник або інший суб’єкт, визначений законом;
3) послуг з постачання теплової енергії - теплопостачальна організація;
4) послуг з постачання гарячої води - суб’єкт господарювання, який є власником (або володіє і користується на інших законних підставах) теплової, тепловикористальної або теплогенеруючої установки, за допомогою якої виробляє гарячу воду, якщо споживачами не визначено іншого постачальника гарячої води;
5) послуг з централізованого водопостачання - суб’єкт господарювання, що провадить господарську діяльність з централізованого водопостачання;
6) послуг з централізованого водовідведення - суб’єкт господарювання, що провадить господарську діяльність з централізованого водовідведення;
7) послуг з поводження з побутовими відходами - суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з вивезення побутових відходів у встановленому законодавством порядку.
Зупинимося більш детально на управителю та договорі управління багатоквартирним будинком.
Як зазначалося раніше основним Законом, що регулює правовідносини між співвласниками багатоквартирного будинку є Закону України № 417 від 14.05.2015 року «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».
Так згідно статті 12 цього Закону:
«Витрати на управління багатоквартирним будинком включають:
1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; (оплата виробничого персоналу, податки на заробітну плату, інструменти, матеріали, спец. одяг. працівників, роботи що залучаються по договорам підряду. )
2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку (в даному випадку це оплата електроенергії місць загального користування, енергопостачання ліфтів)
2-1) витрати, пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;
3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; (оплата всього невиробничого персоналу, навчання всього персоналу підприємства вимог нормативних документів з охорони праці, оплата канц. товарів, оплата телекомунікаційних послуг управителя, оплата комунальних послуг що використовуються виключно на потреби управителя, оплата судових витрат в позовах до боржників перед управителем, оплата водія, оплата запасних частин та ремонту автомобіля)
4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.»
Також з гідно п.1,2 ст.12 Закону №417:
«1. Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.» (розмір частики співвласника багатоквартирного будинку – це ї є площа його житлового приміщення – загальна площа квартири)
«2. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.» (тобто співвласник зобов’язаний оплачувати за управління багатоквартирним не залежно від того проживає він в квартирі чи ні, і не залежно від його реєстрації в квартирі; обов’язок по утриманню спільного майна багатоквартирного будинку виникає в нього на підставі наявності права власності на квартиру а не факту його проживання).
Згідно ст. 15 Закон України № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» :
«1. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.
У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.
Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
2. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладений від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування, може бути достроково розірваний у випадках та порядку, визначених законом.»
Проте договір на управління багатоквартирним будинком може бути розірваний і достроково з ініціативи співвласників, які мають в порядку ст.10 Закону України № 417 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» прийняти таке рішення на загальних зборах будинку (з оформленням протоколу затвердженого наказом № 203 від 25.08.2015 року Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунальних господарства України, примірник якого можна отримати у відділі житлово-комунального господарства Яготинської міської ради).
Також споживачам багатоквартирних будинків в яких вже укладено договори на управління будинком варто пам’ятати, що для внесення будь-яких змін (зміна ціни управління, укладання додаткових договорів на додаткові послуги, виключення з нього окремих послуг) їм варто на загальних зборах багатоквартирного будинку (згідно ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку») визначити уповноважену особу від будинку.
Саме ця уповноважена особа від будинку буде мати право підписувати всі зміни до договору, та у випадку прийняття рішення зборами, розривати договір від імені всіх співвласників.
Що робити, коли у споживача виникають питання до послуг які надає управитель ?
Згідно п. ст.27 Закон України № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» : «У разі ненадання, надання неналежної якості послуги з управління багатоквартирним будинком споживач має право викликати управителя для перевірки якості наданих послуг. Порядок перевірки якості надання комунальних послуг та якості послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється Кабінетом Міністрів України.
За результатами перевірки якості послуг з управління багатоквартирним будинком складається акт-претензія, який підписується споживачем та управителем (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком).»
Управитель (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) зобов’язаний прибути на виклик споживача у строки, визначені в договорі про надання послуги, але не пізніше ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення споживача.
Акт-претензія складається управителем (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) та споживачем і повинен містити інформацію про те, в чому полягало ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості послуги з управління багатоквартирним будинком, дату (строк) її ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості, а також іншу інформацію, що характеризує ненадання послуг, надання їх не в повному обсязі або неналежної якості.
У разі управителя (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) в установлений строк або необґрунтованої відмови підписати акт-претензію такий акт підписується споживачем, а також не менш як двома споживачами відповідної послуги, які проживають (розташовані) в сусідніх будівлях (у приміщеннях - якщо послуга надається у багатоквартирному будинку), і надсилається управителю (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) рекомендованим листом.
Управитель (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) протягом п’яти робочих днів вирішує питання щодо задоволення вимог, викладених в акті-претензії, або видає (надсилає) споживачу обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензії. У разі ненадання управителем відповіді в установлений строк претензії споживача вважаються визнаними таким управителем.»
Також варто нагадати, що відповідно до нового Закон України № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги», органи місцевого самоврядування (згідно п.3 ст.4 цього Закону) не мають повноважень по контролю надання послуги з управління багатоквартирними будинками та контролю виконання умов договору управління. На сьогодні, управління багатоквартирним будинком відбувається виключно на договірних умовах та контролюється сторонами договору, тобто співвласниками будинку та управителем.
Фактично із 2015 року класичні ЖЕКи втратили монопольне становище на ринку щодо надання послуги по утриманню багатоквартирного будинку.
Порядок професійної атестації управителів і перелік критеріїв ще має бути встановлений Кабінетом Міністрів. Наразі Мінрегіон розробив проект відповідної постанови, яким передбачається проведення первинної професійної атестації та повторної.
Що буде, якщо співвласники не визначаться?
Якщо співвласники не обрали форму управління багатоквартирним будинком, не створили ОСББ або ж не обрали управителя, тоді орган місцевого самоврядування має оголосити конкурс і за його результати призначити управителя для кожного з будинків чи для групи будинків.
Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного терміну жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, він вважається продовженим на наступний однорічний період.
