«Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки»
Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Не допускається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Таким чином, нормами чинного законодавства України, визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:
- за згодою сторін;
- за рішенням суду.
Зміна або розірвання договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України .
Також аналогічні норми визначено частиною 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі».
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
За рішенням суду згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін в разі:
Якщо сторонами, орендодавцем та орендарем, не виконуються обов'язки, передбачені статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
своєчасного внесення орендної плати;
передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
Якщо сторонами не виконуються обов'язки, передбачені умовами договору;
невиплата орендної плати;
використання землі не за цільовим призначенням;
передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.
У разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
Виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України:
забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;
своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;
не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
підвищувати родючість ґрунтів та зберіг ати інші корисні властивості землі;
своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним
Законодавство України виділяє два шляхи дострокового розірвання договору оренди земельноъ ділянки:
- за згодою сторін (коли одна сторона договору бажає його розірвати, а інша не заперечує та погоджується на таке дострокове розірвання);
-за рішенням суду, однак на це повинні бути вагомі підстави
Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.
За державною реєстрацією розірвання договору оренди землі може звернутися як орендар, так і орендодавець до: нотаріусів, інших державних реєстраторів, визначених у законі (виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, міських, районних, районних у місті Києві державної адміністрації або акредитованих суб’єктів, в яких працюють державні реєстратори).
Для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі.
Заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається за умови ідентифікації заявника (фізичної або юридичної особи) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи.
За інформацією "Яготинського бюро правової допомоги"
